좋은 땅과 나쁜 땅....
  나무와좋은집   2014-03-26 16:05:39   1,231

중앙일보 부동산 란에 칼럼을 쓰고 있다.
칼럼에서는 집짓기에다른 전반적인 내용을 자유롭게 다룰 예정이다.
아래 글은 첫번째 칼럼을 이다.


집을 짓기 위해서는 땅이 꼭 필요하다.

물론 나무위에 집을 짓는 경우도 있고 물위에 집을 짓는 경우도 있지만 그것은 현행의 건축법상 쉬운 문제는 아니다. 땅은 좋은 집을 짓기 위한 첫 걸음이며 좋은 땅에 좋은 집을 지을 수있 는 것이야 말로 복 받은 사람이라고 할 수 있다.

필자는 땅 전문가는 아니다. 다만 많은 주택을 설계하고 집을 지으면서 나름대로 획득한 땅에 대한 노하우를 이야기 하고져 한다.

다만,전문적이고 깊이 있는 내용보다는 보편적인 내용을 이해하는 정도의 수준에서만 기술을 하려고 한다.필지분석 보다는 건축에 더 많은 비중을 두기 위해서...

좋은 땅과 나쁜 땅

건축에 있어서 대부분의 건축주는 이미 땅을 마련하고 건축을 계획하게 된다.

설계계약을 하고 나면 실제 집이 지어질 땅을 확인하러 현장을 방문하게 된다.

예비건축주와 함께 차를 타고 이동하는 동안 대지의 크기,형태,주변환경등을 설명 하곤 하는데 대부분의 건축주는 땅의 장점만을 이야기 한다. 간혹 어떤 이는 한폭의 그림을 연상시키는 설명을 하는데.... 막상 현장에 가보면 실망스러운 부분이 많이 눈에 띄게 된다.

옛말에 ‘콩깍지가 낀다’는 말을 실감할 수 있다.보통의 남녀가 사랑을 할때 ‘콩까지가 꼈다 ’‘제눈에 안경’ 하는 것 처럼.... 땅을 살때도 그런가 보다.

하지만 땅은 어떻게 가꾸고 만지느냐에 따라 달라진다. 물론 돈이 들어가는 것이 문제이긴 하지만...... 사람도 성형을 하면 예뻐지지만 대가를 치러야 하는 것과 같은.. 세상의 이치는 똑같은가 보다.

좋은 땅은 이렇게 성형을 하지 않아도 예쁜 땅이 좋은땅 이다. 하지만 이렇게 좋은 땅을 찾는다는 것은 하늘의 별 따기 만큼이나 어렵다. 아마 땅을 직접 구입하러 발품을 팔아보신 분 이라면 공감을 하리라.

 

좋은땅의 기본적인 요소를 보면

-접근성과 주변환경 : 접근성이 좋아야 한다는 이야기는 간혹 도시 가까운 곳으로 착각을 할 수 도 있으나 그 뜻은 아니다.도시와 가깝지 않아도 도로가 잘 정비된 곳을 말한다.산속에 깊이 들어가 있어도 도로여건만 좋다면 좋은 땅이 될 수 있다. 경사가 심한 땅은 겨울철에 눈이 오면 오도가도 못하는 신세가 되고 울퉁불퉁한 산길은 비가 많이 내리면 산길이 패여 차가 다닐 수 없게 되는 경우도 많다.

집을 짓고 져 하는 부지가 아무리 좋아도 주변환경이 좋지 않으면 나쁜 땅이라고 할 수 있다.주변에 흉물스런 건물이 있거나 시끄러운 공장이 있는 곳. 축사가 있어 냄새가 심한 곳.또는 심한 경사지가 있어 홍수시 붕괴의 위험이 있는 땅은 결코 좋은 땅이 아니다.

-배보다 배꼽이큰 땅 :옛 말에 ‘싼게 비지떡’이란 말이 있듯이 땅 가격에는 반드시 이유가 있기 마련이다.

예를 들어 주변경치는 아주 좋은데 경사가 심한 곳에 위치한 땅.물론 가격도 저렴하다. 주변 풍광과 가격의 메리트 때문에 덜컥 땅을 사면 토목공사비로 눈물을 흘리게 된다.

땅가격은 현재의 땅값과 집을 짓기 위해서 지불해야 하는 토목공사비용을 합산하여 계산을 해보아야 한다.

m2 5만원땅에 석축과 도로개설비등으로 m2 10만원이 들어간다면 그 땅의 가격은 이미 m2 15만원인 셈이다.

또한,개발이 불가능한 땅은 제값을 못한다.아무리 경치가 좋고 땅 모양이 예뻐도 집을 짓거나 개발을 하기 위한 허가가 나지 않는 땅이라면 땅값은 당연히 싸야 마땅하다.

신문광고에 많이 등장하는 전원주택분양광고는 이런 이유로 인하여 가격이 높은 것이다. 물론 이 가격 안에는 개발업자의 마진이 붙어 있다.물론 경우에 따라 폭리를 취하는 개발업자도 있지만 토지구입에서부터 허가,공사등을 고려하면 비싸다고 만 할 수 없다.

한가지 예를 들어보면 개별적으로 필지를 구입하여 건축을 한다고 할 때 를 보자.

토지는 덩치가 클수록 평당가는 싸진다. 주택을 건축하기 위하여660 m2 (200)의 땅이 필요하다면 (물론 660m2에 딱 맞는 땅은 없다.보통의 농지는 이보다 큰 것이 대부분이다)이보다 열배가 큰 6600m2의 토지는 가격도 열배가 아닌 7배정도가 된다. 즉 혼자서 한 필지를 살때보다 30%정도 싸게 구입을 할 수 있다.

 

또 다른 요소로는 인허가용역비용이다. 한 건을 처리할 때보다 여러건을 처리하면 건당가격이 내려 갈 수밖에 없다(여기에서 말하는 인허가비는 건축사나 토측량사무소에 지불하는 비용을 말한다).

수도의 경우도 그렇다 보통 지하수를 개발하려면 1000만원가량이 들어간다. 개별적으로 한다면 1,000만원이지만 20집이 공동으로 사용한다면 15분의 1정도의 비용이면 된다.

이렇듯 토지개발업체에서 광고하는 땅 가격을 무조건 비싸다는 편견은 버려야 한다.인근의 토지가격과 토목공사비,지하수,전기,인허가비용등을 모든 사항을 고려해야 땅값을 비교 할 수 있다.


그림. 경사도가 높아 토목 비용이 많이 들어가는 경우

-농촌의 빈집에 함정이 있다

사람들은 집이 지어져 있는 집터는 좋다라는 생각을 한다.

혹시라도 땅을 삿다가 허가가 안나오면 어쩌나 하는 우려 때문일 게다.

땅에는 그 땅의 운명이 이미 결정이 되어있다.

집 지을 수 있는 땅과 없는 땅.

이는 몇 가지만 알아보면 금방알 수 있는 아주 간단한 일이다.

간혹 허가가 어려운 땅을 어렵게 아는 사람을 통하여 허가를 냈다고 자랑스럽게 이야기 하는 분들을 만나게 된다.

하지만 이런 경우는 극히 드물다.

허가가 가능한 땅은 허가가 나고 허가가 불가한 땅은 허가가 나지 않는다.

아무리 대통령을 알고 군수를 알아도 허가가 안나는 곳에 허가가 나지는 않는다. 다만 행정적인 절차의 복잡함이나 까다로움이 있다면 약간의 도움을 받는 정도이다.

그림. 집이 있지만 대지가 아닌 농지에 지었다. 철거비 와 허가비등 이중으로 비용이 들어간다,

한때 농어촌 빈집을 투자대상으로 하는 빈집사기 열풍이 일때가 있었다.

그것도 비싼가격으로하지만 빈집의 대부분은 주인이 떠난지 오래되어 귀곡산장으로 변해 있기 마련이다. 빈집을 보는 순간 귀신이 나올 것 같아 이사는 엄두를 내기도 어렵게 된다.

하지만 간혹 뻘속의 진주와 같은 빈집도 있다.

농어가 빈집에는 반드시 집고 넘어가지 않으면 큰 낭패를 볼 수가 있다.

예전에는 건축 허가 없이 지어진 집들이 많다.

세금을 걷기 위한 가옥대장만 딸랑 있을 뿐이다.

땅은 대지가 아닌 농지인 경우가 많다.

물론 건물은 불법건축물이란 딱지가 붙는다.

예전과 달리 지금은 집을 짓기 위해서 갖추어야 할 조건이 있다.

관리지역인지, 도로는 있는지, 수도는 어떻게 해야 하는지, 상수원 보호 구역인지등.

건물이 있다고 하여 모두 대지가 아니다.

대지가 아니라면 굳이 비싼돈을 들여서 구옥을 살 필요가 없다.

허가가 가능한 땅이라고 하여도 기존 건물을 철거 하려면 비용이 들어가고 농지전용허가나 개발행위 허가를 받으려면 또 다시 돈이 들어간다.

빈 땅을 사서 허가를 맡으면 수월 할 텐데, 쓸데없이 비용과 품만 더 들이게 된다.

 

행정적인 절차나 허가를 받는 것에 대한 막연한 불안감이 우리 국민들에게는 있는 것 같다.

아마도 오랫동안 관료주위 사회의 경험에서 비롯된 듯 하다.

하지만 막상 절차를 받다 보면 어렵지 않음을 알 수 있다.

 만일 전원생활을 꿈꾸는 분들이라면 공무원을 두려워 하지말자.

그리고 사전에 전문가의 조언을 받드시 받도록 하자.

 

그리고 또 한가지 이왕에 전원생활을 할거면 좋은 땅을 싸게 사서 허가를 받아 땅의 가치를 높이면 전원생활도 하고 재테크 가지 하는 일석이조의 기쁨을 누리게 될 것이다.

아파트문화와 단독주택문화 나무와좋은집 2013-11-01 1174